SIENA. L’immobile nel Belpaese è bene rifugio: tengono seconde case e residenziale di lusso In Europa è l’Italia a registrare la minor flessione dei prezzi durante la crisi
Già evidenti segnali di ripresa per il 2010 anche attraverso le erogazioni dei mutui
Lo studio dell’Area Research di Banca Monte dei Paschi di Siena chiarisce le dinamiche nazionali e internazionali del mercato immobiliare ponendo attenzione sul Top Real Estate, sul meccanismo dei mutui e sulle dinamiche di prezzo, di rischiosità e opportunità del mercato domestico confrontato con quello europeo
Di seguito i principali punti della ricerca di Banca Monte dei Paschi di Siena:
Già evidenti segnali di ripresa per il 2010 anche attraverso le erogazioni dei mutui
Lo studio dell’Area Research di Banca Monte dei Paschi di Siena chiarisce le dinamiche nazionali e internazionali del mercato immobiliare ponendo attenzione sul Top Real Estate, sul meccanismo dei mutui e sulle dinamiche di prezzo, di rischiosità e opportunità del mercato domestico confrontato con quello europeo
Di seguito i principali punti della ricerca di Banca Monte dei Paschi di Siena:
- ?Il rallentamento del mercato immobiliare italiano, cominciato nel 2007 in corrispondenza con la forte crisi economica e finanziaria globale, è proseguito per tutto il 2009. Rispetto al 2008, le compravendite sono calate di circa l’11% mentre i prezzi hanno registrato una diminuzione attorno al 4%.
- ?Da un confronto internazionale emerge, tuttavia, come la dinamica dei prezzi delle abitazioni in Italia si sia evoluta in maniera più graduale rispetto ad altri paesi rendendola pertanto estranea a fenomeni di tipo speculativo.
- ?In prospettiva, le attese degli operatori per il 2010 convergono su una stabilizzazione del settore con le quotazioni stabili o al peggio in calo del 2% e le compravendite in moderato aumento (intorno al 2%).
- ?In periodi di crisi l’abitazione conferma la propria natura di bene rifugio, come evidenziato dalla crescita delle intenzioni di acquisto di seconde case e di acquisti con finalità di investimento (incidenza in crescita del 10% nel biennio 2007-2009).
- ?A livello di singoli comparti, cresce il residenziale di lusso (Top Real Estate), grazie alla crescente domanda da parte di investitori esteri rivolta alle città d’arte ed alle località turistiche. In forte espansione soprattutto il mercato dei rustici e delle case di campagna.
- ?A livello di aree territoriali, il Sud evidenzia, nell’arco temporale 2005-2009, gli incrementi più sostenuti delle quotazioni (+28,8% rispetto al +20,2% della media italiana). Il Nord si conferma come l’area più vivace per numero di transazioni (circa 15 compravendite ogni 1.000 abitanti rispetto alla media italiana di 12,9). Nel Centro Italia gli incrementi delle quotazioni e il numero di transazioni per abitante sono sostanzialmente in linea con la media italiana.
- ?Per quanto riguarda le singole Regioni, la Liguria risulta l’unica a combinare una buona liquidità del mercato con una evidente crescita delle quotazioni. La Valle d’Aosta è la regione “più attiva”, la Sardegna la regione in cui si è assistito ad una maggiore crescita delle valutazioni dal 2005.
- ?Relativamente al mercato dei mutui per acquisto abitazione, negli anni più recenti il mercato italiano ha parzialmente recuperato il forte divario esistente nei confronti delle altre economie avanzate (in rapporto al Pil e al totale dei prestiti). Permangono tuttavia ampi margini di crescita (gap di circa 20p.p. vs. UE).
- ?Nel 2009, le erogazioni di mutui per acquisto abitazioni hanno registrato un calo del 12% (stima), al pari della dinamica delle compravendite. Per il 2010, in previsione di un leggero miglioramento del quadro macroeconomico e del clima di fiducia dei consumatori, è attesa una leggera ripresa dei flussi erogati (+2%).
- ?Circa il 20% dei mutui erogati nel 2009 ha riguardato operazioni di surroga e sostituzione di contratti di mutuo già esistenti; nel 2008 queste operazioni avevano rappresentato il 13% del totale erogato. Circa il 16% ha riguardato mutui trasferiti da una banca all’altra.
- ?Nel corso del 2009, il tasso variabile sulle nuove erogazioni di mutuo ha registrato un forte calo, passando dal 4,9% di dic. 08 al 2,2% di dic. 09. Il tasso fisso sulle nuove erogazioni ha registrato un calo più contenuto passando dal 5,2% a 4,9%.
- ?Tale dinamica dei tassi è alla base del forte incremento della richiesta dei mutui a tasso variabile (la cui incidenza è passata dal 18% del 2008 al 48% nel 2009).
- ?Le previsioni dell’Ufficio Studi MPS indicano per il 2010 un rialzo del tasso variabile attorno ai 90 bps (in linea con l’aumento del tasso euribor) e un più contenuto aumento del tasso fisso (+10bps). Nonostante la riduzione del gap tra tasso fisso e tasso variabile, è ipotizzabile che anche nel 2010 si confermino le preferenze verso i mutui indicizzati.
- ?In aumento i flussi di nuove sofferenze delle famiglie consumatrici (il tasso di decadimento sale dallo 0,8% del 2008 all’1,5% del 2009)
