La presidente FIMAA Siena commenta il report elaborato da Immobiliare.it Insights
Marta Turchi SIENA. “L’offerta langue, ma la domanda è in crescita. Siena continua comunque ad essere una realtà che attrae sempre più. Qualità della vita e bellezza sovrastano le complessità odierne legate alla crescita degli affitti transitori, alla compressione dell’offerta abitativa relativa ad affitti a lungo termine, alla pianificazione urbanistica, alle incertezza che viviamo. Tutti questi sono temi chiave che influiscono sull’acquisto della casa e il numero di compravendite, anche se problematiche ci sono, che vanno evidenziate e risolte”.
Marta Turchi, presidente FIMAA Siena, parte da qui per commentare il report elaborato da Immobiliare.it Insights, la proptech company specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare del gruppo Immobiliare.it, per ConfcommercioToscana e FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) Toscana, frutto di una collaborazione strategica nata con l’obiettivo di fornire uno spaccato aggiornato del mercato immobiliare regione per regione e provincia per provincia.
A livello nazionale, nel confronto tra il secondo semestre del 2024 e il primo semestre del 2025, la domanda di acquisto segna una forte ripresa (+13,9%) a fronte di un’offerta comunque in rialzo (+4,4%), mentre il mercato degli affitti registra un’impennata dell’offerta (+15,6%) e una forte flessione della domanda (-9,2%). In Toscana la domanda d’acquisto mostra segnali positivi, l’incremento più sostanzioso è quello del comune di Prato (+5,7%), seguito da quello di Firenze (+5,3%), mentre a frenare la crescita c’è la provincia di Massa Carrara (-2,8%), al pari del comune di Arezzo (-0,7%). L’offerta di case in vendita, infine, nonostante la crescita della richiesta, scende nel comune e nella provincia di Siena del 4,9% e del 3,9% rispettivamente.
“Ci sono fattori interni ed esterni che danno spiegazione a questo trend – fa notare l’associazione FIMAA – E’ chiaro che questa nostra realtà sia molto orientata al turismo e che il ritorno, in termini di remunerazione, degli affitti brevi sia importante. E’ un fenomeno che solleva interrogativi sull’accessibilità abitativa e sulla residenzialità. A questo si aggiunge l’incertezza della situazione internazionale, così come l’aumento dei costi energetici. In più, qua mancano nuove costruzioni, del resto le normative regionali hanno preso precise posizioni sul consumo del suolo e si costruisce solo negli spazi da recuperare e trasformare, come previsto in tutti i Piani Strutturali. Ma le aree sono poche, care, i tempi di acquisto, autorizzazione e trasformazione sono eterni. Così, anche eventuali investitori si stancano di aspettare permessi che devono arrivare dai Comuni o Soprintendenza. E rinunciano. Anche la legge Salva Casa di Salvini qui ha pochissimo spazio di attuazione. Ed effetti positivi non ne ha portati”.
Tornando alla ricerca, sul fronte affitti, l’offerta cresce, da inizio anno, soprattutto in provincia di Firenze (+34%) e in quella di Livorno (+28,6%). I canoni medi di locazione aumentano a livello regionale (+5,4%), ma si abbassano nel comune di Lucca (-2%) e in provincia di Pistoia (-1,9). Il prezzo medio regionale è di 15,8 euro al metro quadrato, con punte fino ad oltre 21 euro a Firenze, seconda città più cara nella penisola per affittare alle spalle di Milano. C’è una particolare tipologia di affitto che, a livello di offerta, sta aumentando in Toscana. Si tratta degli affitti transitori, ovvero contratti di locazione non inferiori ai 30 giorni e non superiori ai 18 mesi. Se si guarda, per esempio, alle aree turistiche toscane, rispetto al 2021 la disponibilità di immobili proposti in affitto con contratti tradizionali (4+4) è calata del 67%, mentre è aumentata del 24% per i transitori. Il capitolo relativo alle locazioni commerciali a livello regionale evidenzia una certa stabilità dell’offerta di locali in affitto negli ultimi anni (-0,5% sul 2020), sebbene con forti disparità territoriali. È il caso, ad esempio, del comune e della provincia di Firenze, che mostrano tendenze opposte: mentre nel comune di Firenze l’offerta, dopo Togliereun periodo di stabilità, registra un calo del 18,1% nel 2024 rispetto al 2020, nella provincia si rileva invece un aumento dell’8,4%. Il canone di affitto più elevato si registra proprio nel comune di Firenze, dove si è toccato il picco di 21,8 euro/mq nel 2023, per poi scendere nel 2024 a 20,7 euro/mq. Nel 2020 era pari a 17,1 euro/mq, con un incremento complessivo di oltre il 20%. Segue il comune di Siena, dove il canone ha raggiunto nel 2024 i 18,4 euro/mq, in crescita del 17,2% rispetto al 2020. Le flessioni più marcate si registrano nel comune di Grosseto (-11,7%) e nella provincia di Prato (-9,9%).
